Ипотечные кредиты и гарантии: правительство готовит новую систему для расширения доступа к жилью

Рынок ипотечных кредитов проходит этап трансформации. После сильного роста, который наблюдался до середины 2025 года, когда кредиты UVA снова стали одним из основных двигателей сделок с недвижимостью, темпы выдачи начали замедляться. Банки объясняют эту ситуацию, в первую очередь, нехваткой достаточного финансирования для поддержания высокого спроса, возникшего после возобновления ипотечных линий.

В этой ситуации правительство готовит законопроект, который должен дать новый импульс финансированию через схему, которая объединит традиционные ипотеки с гарантиями, предоставляемыми Обществами взаимной гарантии (SGR). Эта инициатива является частью пакета реформ, который продвигает Министерство дерегуляции и трансформации государства (возглавляемое Федерико Стурценеггером) и также направлена на развитие вторичного рынка ипотеки, который позволит банкам восстанавливать ликвидность для продолжения кредитования.

Официальная цель заключается в том, чтобы решить одну из основных узких мест, с которыми сегодня сталкивается система. Хотя спрос на кредиты остается стабильным, многие учреждения снизили темпы одобрения новых кредитов, поскольку доступные средства для их финансирования начали иссякать.

В настоящее время Банк Нации концентрирует около 60% ипотечных кредитов UVA, выданных в стране, в то время как BBVA лидирует в сегменте среди частных банков с долей около 15%. Остальная часть рынка распределена между различными финансовыми учреждениями, которые также сократили объем новых операций по сравнению с прошлым годом.

Почему правительство продвигает новую схему

Официальное предложение не изменяет основного функционирования ипотеки. Жилище по-прежнему будет основной гарантией кредита, как это происходит в настоящее время.

Разница заключается в том, что банк будет иметь дополнительную поддержку, предоставленную Обществом взаимной гарантии, известным как SGR.

Эти учреждения уже функционируют в Аргентине как инструменты для облегчения доступа к финансированию малых и средних предприятий. Их функция заключается в предоставлении гарантий, которые снижают риск для кредитора. Теперь правительство намерено перенести этот механизм на ипотечный рынок.

На практике, если банк предоставляет кредит на покупку жилья, собственность по-прежнему будет основной гарантией. Однако также будет существовать дополнительное покрытие, предоставленное SGR, которое поддержит часть риска, принимаемого финансовым учреждением в случае возможного невыполнения обязательств заемщиком.

Процент этого покрытия еще не был определен и станет частью законодательных дебатов и будущего регулирования.

Цель: чтобы банки снова начали больше кредитовать

Проект также включает другой компонент, который считается ключевым для расширения финансирования. Цель состоит в том, чтобы облегчить секьюритизацию ипотек. Это механизм, используемый на различных международных рынках, при котором банки группируют портфель ипотечных кредитов и превращают его в финансовые инструменты, которые затем могут продаваться инвесторам через рынок капитала.

С помощью этой операции восстанавливают ликвидность до окончания первоначального срока каждого кредита и используют эти средства для предоставления новых кредитов.{#p-1785260605984-53925}

Официальный проект также направлен на стимулирование секьюритизации ипотек, чтобы банки могли преобразовывать свои кредитные портфели в финансовые инструменты, восстанавливать ликвидность и предоставлять новые кредиты на жилье{#p-1785261628981-53010}
Pexels

Другими словами, вместо того чтобы ждать двадцать или тридцать лет для возврата одолженных денег, учреждения могут получить средства гораздо раньше, продавая эти ипотечные портфели.{#p-1785260605984-96148}

Согласно официальному видению, этот круговорот позволит устойчиво расширить предложение кредитов на жилье, не изменяя традиционную схему ипотек.{#p-1785260605984-4497}

Рынок, который потерял импульс {#p-1785260605984-62181}

Рост ипотечного кредитования в 2025 году позволил восстановить инструмент, который практически исчез на протяжении нескольких лет.{#p-1785260605984-75556}

Тем не менее, за последние 7 месяцев начали наблюдаться признаки замедления. Герман Гомес Пикассо, из Reporte Inmobiliario, объяснил, что в настоящее время ипотечные кредиты составляют около 12% - 13% от операций купли-продажи, что значительно ниже пика, зафиксированного в прошлом году.{#p-1785260605984-53533}

"Выдача кредитов составляет от 12% до 13% от сделок купли-продажи. В прошлом году этот показатель достигал 25% от общего числа операций. Необходимы инструменты, которые побудят банки быть более активными, чтобы вернуться к 50% операций с кредитами, как это было в лучшие времена Аргентины в 90-х годах и в период с 2017 по 2018 годы", - отметил он.{#p-1785260605984-58465}

Хотя спрос на ипотечные кредиты остается стабильным, многие банки умерили выдачу новых кредитов из-за нехватки финансирования. Правительство стремится изменить эту ситуацию с помощью новой схемы гарантий и секьюритизации ипотек{#p-1785261736378-62569}
Pexels

Для Гомеса Пикассо любая инициатива, направленная на укрепление финансирования, является положительной, хотя он считает преждевременным делать выводы о эффективности новой схемы.{#p-1785260605984-5369}

Он заявил: "Я не знаю, какова будет ее реальная полезность и как она будет реализована. Я предпочитаю дождаться всех деталей, прежде чем делать оценку".{#p-1785260605984-57655}

Что еще нужно определить {#p-1785260605984-30769}

Хотя правительство уже представило основные направления проекта, все еще существует множество нерешенных вопросов.{#p-1785260605984-67605}

Между ними указаны процент кредита, который покроют SGR, требования, которым должны соответствовать лица, запрашивающие кредит, лимиты гарантий, операционная деятельность между банками и гарантийными обществами, а также нормативная база, которую будут контролировать Центральный банк и Национальная комиссия по ценным бумагам.

Также остается определить, будет ли эта система сосуществовать исключительно с текущими кредитами в песо, скорректированными по UVA, или она сможет расшириться на будущие линии финансирования в других валютах.

Для специалистов эти детали будут определяющими для оценки истинного масштаба реформы.

Роль гарантий
Федерико Гонсалес Роуко, экономист компании Empiria Consultores и специалист по рынку недвижимости, считает, что укрепление системы гарантий представляет собой положительный шаг для расширения кредитования, хотя он уточнил, что пока существует очень мало информации о конкретной реализации.

Как он объяснил, общества взаимной гарантии уже составляют развитый рынок в других сегментах финансирования и могут предоставить дополнительный инструмент для снижения риска ипотечных кредитов.

Экономист утверждает, что любой механизм, который включает дополнительные гарантии, страховки или инструменты секьюритизации, способствует укреплению финансовой системы и расширению возможностей финансирования.

Тем не менее, он предупредил, что еще необходимо узнать, как именно будут участвовать SGR, какой стимул будут иметь банки для использования этой схемы и какой процент покрытия предложат эти гарантии.

Гонсалес Роуко также считает важным определить, будет ли новый механизм работать как своего рода ипотечное страхование или будет иметь другой дизайн в рамках аргентинского финансового рынка.

Вызов финансирования
Одной из основных проблем, которую пытаются решить власти, является доступность ресурсов для продолжения предоставления кредитов.

Получение ипотечного кредита требует предоставления личных документов, подтверждений доходов и информации о недвижимости. Правительство рассматривает возможность введения дополнительных гарантий для ускорения одобрения кредитов и расширения доступа к финансированию жилья.

Когда банк предоставляет ипотечный кредит, он блокирует значительное количество средств на сроки, которые могут превышать двадцать лет.

Если затем он сможет продать этот портфель на рынке капитала с помощью инструментов, обеспеченных этими ипотеками, он восстанавливает ликвидность и может использовать эти деньги для финансирования новых операций.

Этот механизм является одним из основополагающих элементов официального проекта и может стать инструментом для расширения доступа к кредитам, не полагаясь исключительно на депозиты, которые получают финансовые учреждения.

Тем не менее, функционирование схемы также будет зависеть от интереса, который эти инструменты вызовут у институциональных инвесторов, и от глубины, которую сможет достичь рынок капитала Аргентины.

В этом контексте Гонсалес Роуко отметил, что любой инструмент, направленный на укрепление гарантий и расширение альтернатив финансирования, представляет собой шаг вперед для ипотечного рынка, хотя он подчеркнул, что эффективность системы будет зависеть от регулирования и интереса, который проявят как банки, так и SGR для участия в новой схеме, заключил он.